收房、验房过程中常见四大疑难问题
验房知识 加入时间:2013-4-12 23:28:18 来源:admin  访问量:2013

  花尽辛辛苦苦攒起来的积蓄,甚至还要赔上父母的养老钱,花几十万上百万元买了房子,翘首盼了两年三年,最后,房子要交付了,为什么还要多一个验房的程序?
在许多业主观念中,验房就等同于收房,然而在实际操作中,业主往往会在收房过程中遇到许多验房以外的难题。由于收房的过程涉及到业主、开发商、物业公司等多方主体,面临的问题也是多种多样。在这里,我们将对业主反映最多的四类问题进行汇总,并邀请我们长沙建生专业验房的专家进行解答。
●疑难一:开发商要我们先收房再验房怎么办?
 
购房者当然希望按照先验房再缴费、办理入住手续的正常程序进行收楼,但目前相当多开发商仍然让购房者先在收楼文件上签字,再发批条。而购房者在这之后才能拿到钥匙。因为已经在相关验收文件上签了字,等购房者进入房间后发现问题,与开发商争执起来也会软弱无力。在这样的情况下,很可能将购房者的问题一拖再拖,让购房者劳心劳力。
专家解答: 购房者可以事先在购房合同中特别约定先验房后收楼。如果购房合同中没有明确约定,则可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样,表明购房者在签署文件时并没有对房屋进行认可,从而方便今后如发生房屋问题可以得到更有效的解决。 专家提醒:如果收房时没验房或不知道验房,收房后还是可以验房的,验房后发现的问题同意可以要求开发商整改。其实开发商好比生产工厂,将产品生产出来然后销售出去,再对销售出去的产品进行售后服务,而售后服务保修的内容在《商品房买卖合同》及《房屋质量保证书》上进行了明确的约定,如属于保修范围内的质量问题(如墙地面粉层的空鼓脱层、电路安全设置、房屋的渗水漏水等),只要在保修期内(通常为2到5年)作为开发商有义务有责任的进行保修。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
●疑难二:房屋面积出现误差怎么办?
这是收房过程中经常容易碰到的问题。由于房屋的实际面积都是在建筑主体完工后测算的,基本上都会存在实测面积与预售合同上的面积不符的情况。由于这个问题直接牵涉到房屋买卖双方的利益,所以双方往往容易在这个问题上起纠纷。 专家解答: 根据有关规定,买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的,按照合同约定处理。 如果当时签订的购房合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理: 面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算房款;面积误差比绝对值超出3%,购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款,并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者,面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
●疑难三:收房过程中应该缴纳的费用有哪些?
  收完房就正式成为业主了,然而交费的时间却可能在收房的时候就开始。面对名目繁多的费用,初次收房的业主们难免头大。 专家解答: 根据相关规定及实践,收房过程中要交纳的费用主要有以下这些:

费用一:公共维修基金,日后入住维修的保障; 

费用二:契税,获得土地、房屋使用权属转移所需要向国家缴纳的费用;

费用三:产权代办费,开发商代收的服务费;(也可自己办理)

费用四:物业管理费。(有些小区因为交房时一部分公共的服务设施没到位或鼓励业主早收房,有的就免交半年或一年的物业管理费或物业管理费打折)

费用五:房屋面积的补差(面积正负百分之三,金额多退少补,房屋建筑面积以房产局测绘队最终测出的建筑面积为准)

专家提醒:1.近期房地产市场的政策****比较频繁,相关税费的计算调整很多,在购房过程中对此问题建议咨询专业机构;2.对于没有取得房产证的房屋,物业管理费通常按房屋的实测建筑面积收取;3.现房通常按购房合同中约定的建筑面积收取物业管理费,如果合同约定面积与房屋面积实测报告不符,以实测报告为准;期房通常按照房屋建成交付时,开发商向购房者提供的该房屋的实测建筑面积报告为准。

●疑难四:开发商延期交房应当承担哪些责任? 

现在房地产市场低迷,许多开发商的资金链紧绷,施工进度缓慢,出现延期交房的楼盘比比皆是。在这种情况下,许多开发商为了自身的利益找出种种借口推脱责任。作为消费者,清楚地知道开发商应承担的责任就非常重要了。

专家解答: 开发商逾期交房,首先要看开发商是否存在免责事由,即开发商是否遇到合同约定的免责事由。如果开发商逾期交房是因为发生了合同约定的免责事由,并及时履行了告知义务,则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在合同约定的期限内将发生了约定的免责事由告知购房者,开发商仍要承担逾期违约责任。 如果开发商逾期交房不存在免责事由,则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。通常在《商品房买卖合同》合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定,原则上应按合同约定办理。但如果双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时,则最高人民法院商品房买卖司法解释规定:按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 

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