一般情况下,购房者可以退房的情形主要包括以下几
验房知识 加入时间:2013-4-12 23:23:03 来源:admin  访问量:1765

1/延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后,却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定,开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的,购房人就有权要求开发商退房,并要求返还订金或支付房款利息。 
 
2/开发商开发手续不全导致合同无效. 
开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。 如果开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同,开发商应当返还购房人交纳的房款。 
 
3/开发商未经购房人同意擅自变更设计. 
在购房人与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意。否则,开发商就构成违约,购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人可以依据合同约定,要求开发商退房。 
 
4/房屋面积误差超过3 
如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%,购房人可以提出退房并要求退赔利息。 
 
5/房屋质量不合格导致严重影响使用 
根据最新司法解释,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。 
 
6/房子产权不清楚,如存在抵押、联建或其他经济纠纷 
开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或卖给购房人后,又把房子抵押给他人,购房人查明后,就可认定购房合同无效,要求退房。此外,造成购房合同无效的常见情形还有,开发商未取得预售许可;房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的;该房屋权属有争议,司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。 
 
7/迟延办理房屋所有权登记 
根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年,由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的。 
 
8/按揭合同办理不下来 
因不归责于当事人双方的事由未能订立按揭合同,办理不下按揭贷款的。 
 
9/在建工程转让开发商欲转让在建工程,应书面通知购房者,购房者有权在接到通知之日起30日内要求退房。 
 
退房程序: 
 
1/先找开发商协商,协商不成再诉讼 
有关专家建议业主,如果满足合同约定的退房条件,最好还是先与开发商进行协商,这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意,业主可根据自身情况收回退房要求,或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。 
 
业主未在合同中约定退房条款,但符合法定退房条件,法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求,建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼,法庭鉴定过程相对较长。 
 
2/索要违约金及相关税费 
如果是开发商违约导致退房,双方也在合同里约定了违约金,那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外,还包括业主前期已支出的一些费用,如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等,这些都算入消费者实际损失范围内,由开发商补偿。 
 
3/首付、月供利息都可获赔 
在退房款方面,采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中,都是开发商将应退购房款分成两部分,属于买家首付款的部分直接退还给买家,属于买家向银行借款的部分直接交还给银行,并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。 
 
开发商支付购房人首付款利息,即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段,开发商同样应归还购房人月供及利息支出。 
 
若购房者要求退房时,已居住了一段时间,这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中,若责任方为开发商,购房者可不对房屋折旧进行补偿,若是购房者的责任,开发商则可以不赔偿业主装修费。 
 
退房四步走: 
 
第一步:购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。 
 
第二步:督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同全部手续。 
 
第三步:督促开发商将全部购房款返还给购房人。 
 
第四步:办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。 
 
至此,消费者与银行解除借款合同,而在开发商退回全部房款后,购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外,在购房者办理按揭贷款时,银行一般都会要求买家为其购房上保险,保险受益人为贷款银行,所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。 
 
 
 

 

 

1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%

  2.开发商逾期交房构成根本违约,即逾期交房达到合同约定的退房日期。

  3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。

  4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。

  5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。

  6.不能或不能按期办理产权过户的。

  7.购房者贷款申请未批准,合同双方对付款方式不能协商一致的。

  8.合同中约定的其它退房条件出现时。

 

 

首先必须说明的是,退房本身并不是一个法律术语,法律上与之对应的词应当是解除购房合同。一般来讲,合同既然已由双方当事人签字生效,任何一方就不能随意反悔,因此,绝对的无条件退房是不存在的,只有达到法律规定或者双方事先合同约定的条件,一方才能解除合同。

根据我国目前的法律规定,可以把法律支持的退房理由分为两大类,一类是法定解除权,即不管当事人之间的合同是否有规定,法律直接允许合同一方行使解除权;另一类是约定解除权,即双方当事人经协商达成一致,符合某种条件便可解除合同。

下面,笔者就对这两类退房事由作具体分析。

法定解除权:法律允许一方可以退房

1、卖方一房二卖,买方可以退房。

一物之上不可能存在两个相互排斥的所有权,开发商一套房产签订两次买卖合同,必然会有一个买房人不可能实现购买目的,无法取得房屋的买受人不但可以要求退房、返还已付购房款及利息、赔偿损失,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。同样的道理,在房屋拆迁安置的过程中,拆迁人将补偿安置房另行出卖给第三人的,被拆迁人可以解除拆迁补偿安置协议。

2、开发商擅自将已售房产抵押。有的开发商由于资金短缺,在与购房人签订商品房买卖合同后,又向银行申请贷款,将已售房产做了抵押登记。这样,开发商一旦不能按期还款,债权人就有权就抵押登记的房产实现担保债权。为防止购房者房、财两空, 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款规定,无法取得房屋的买受人可以要求退房、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

3、房屋主体结构质量不合格。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验、确实不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。按照该条规定,如果房屋主体结构质量不合格,无论是房屋交付前还是交付后,买受人均可请求解除合同和赔偿损失,这里的主体结构质量不合格须以有资质的鉴定机构的鉴定结论为据。

4、房屋存在质量问题严重影响正常居住使用。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。至于房屋质量包括哪些方面,严重影响正常居住使用又如何界定,该条没有详述。结合 《建筑法》第六十二条规定,房屋质量除了包括地基基础工程,主体结构工程外,还包括屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管、上下水管的安装工程,供热、供冷系统工程等项目。

至于严重影响正常居住使用如何界定,笔者认为,该情形与房屋主体结构质量不合格的情形有明显差别。主体结构质量不合格,意味着该房屋已属危房,居住其中,人身及财产安全随时处于危险之中;严重影响正常居住使用主要体现为该房不存在危及人身及财产安全情形却不能居住使用,比如供水系统设计存在缺陷,经多次维修仍无法修复;如下水管道设计缺陷,出现排污不畅甚至倒灌问题,多次维修不能恢复致使无法居住等。

5、房屋误差面积过大。

何为误差太大?根据最高院的司法解释,首先看双方合同对此有无约定,如果没有约定,面积误差比绝对值超过3%就视为误差过大。此时,购房人如不愿意按实际面积购买商品房,可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。

6、延迟交房。根据《合同法》第九十四条及 《最高院关于商品房纠纷的司法解释》第十五条,开发商未能在约定时间内交房验房,买受人经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人一方请求解除合同的,应予支持。买受人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

7、房屋不能办理所有权登记。

由于不动产所有权必须经登记才能发生效力,如果因为开发商的原因致使房屋不能办理权属登记,那么购房人就不能算是真正意义上的所有权人。据此, 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定:商品房买卖合同约定或者 《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

8、不能办理购房贷款。购房人一般选择按揭贷款的付款方式,但是若因办不下担保贷款购房人付全款发生困难,当事人可以选择退房。这里办不下担保贷款的原因可能是卖方或卖方的资质不够,银行不同意放贷或者国家政策发生变化不符合贷款条件等等。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条: “商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

9、变更房屋规划设计。购房合同订立后,卖方未经购房人同意变更所售商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,购房人有权选择退房。

根据上述分析可以看出,凡属于法定解除权事由的往往是因为存在房屋权属瑕疵,质量有问题,或者一方违约等情况。在当前房市低迷、房价正在下行的形势下,购房人掀起退房潮,其原因不属于上述法定的退房事由。购房人能否退房成功关键就看双方的购房合同及补充协议了。

约定解除权:能否退房关键看合同条款

既然是约定条款,法律一般不加干涉,因此实践中退房条款的具体内容也就千差万别了。

比如,北京某楼盘推出无理由退房条款声称:如果付全款的购房人在入住前觉得买这套房不合算,可以无理由退房,开发商还将每天以房款总额的万分之二补充金支付给退房人。依据该条款,业主退房的条件是:第一,必须是全款付款方式;第二,主张退房时间必须是入住前。

而上海的一处楼盘在 《商品房预售合同》中提出,乙方无论以何种原因单方解除合同,若乙方已对该房屋设定抵押或者设置、存在其他任何权力限制的,则乙方行使单方解除权的书面通知中应附该房屋已经办理注销抵押或者已消除权力限制的相关证明文件,否则,乙方无权解除本合同。这就是说,如果业主是贷款买房,那么必须先还清贷款方能退房。

如果购房合同里既没有关于解除合同或退房的特别约定,也不属于法定解除的事由,业主签订合同以后打算退房就难以得到法律支持了。

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